33살에 100억 만든 남자, 월세 380만원에서 1,850만원으로 공실 없애고 임대수익 5배 올린 비결

목차

1. 💡 자산 형성의 시작: 중학생 시절, 중고 거래와 게임 아이템 판매

2. 💼 제조업에서 부동산 투자로의 전환

3. 🏭 공장 운영과 수익 모델

4. 💰 펜션 투자 경험과 수익 구조

5. 🖋️ 세입자를 확보하기 위한 임대 마케팅 전략

 

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 33세에 100억을 모은 ' 영끌남'의 미친 듯한 일상을 담은 영상입니다. 그는 중학생 때부터 중고 거래, 게임 아이템판매 등으로 종잣돈을 마련하고, 제조업기술을 배워 공장을 설립했습니다. 이후 부동산 투자로 자산을 불려나가는 과정을 상세히 소개합니다. 특히, 급매물을 싸게 매입하여 가치를 높인 후 되파는 투자 전략과, 공실률을 낮추기 위한 차별화된 마케팅 방법이 인상적입니다. 이 영상은 단순히 돈을 버는 방법을 넘어, 20대의 열정과 끊임없는 노력을 통해 성공을 이룰 수 있다는 가능성을 보여줍니다.

 

1. 💡 자산 형성의 시작: 중학생 시절, 중고 거래와 게임 아이템 판매

• 고등학생 시절, 다양한 방법으로 돈을 모아 1억을 마련한 것으로 보인다.
• 중학생 때 에어팟을 중고로 사서 사용 후, 구매 가격보다 비싸게 판매하며 중고 거래의 매력에 빠지게 되었다.
• 게임 아이템을 활용해 사이버머니를 판매하거나 계정을 만들어 수익 창출을 했다.
• 중고 거래와 함께 해외 구매대행을 병행하며 성공적으로 자산을 늘려 갔다.
• 부모님과의 일본 여행 중 건진 면세점에서 이어폰을 저렴하게 구매해 판매하며 수익을 올렸다.

 

2. 💼 제조업에서 부동산 투자로의 전환

• 주인공은 대학교 중퇴 후 삼촌의 조언으로 제조업에 진입하여 기술을 배우기 시작했다.
• 1억 원을 투입하고 4억 원의 기계 대출로 정밀 부품 제조 공장을 설립하여 본격적으로 사업을 차리기로 결정했다.
• 사업 시작 후 3억 원의 사업 소득이 쌓이자, 부동산 투자에 나서 100억 원을 모았다.
• 주인공은 시세보다 저렴하게 사서 시세에 맞춰 판매하는 방식으로 부동산을 투자한다고 설명했다.
• 부동산 거래는 급매물을 처리할 수 있는 루트와 지역에서의 네트워크가 중요하다고 강조하며, 현재 1,500여 건의 부동산 정보가 핸드폰에 저장되어 있다고 밝혔다.

 

3. 🏭 공장 운영과 수익 모델

• 공장에서는 거래명세서 작성, 견적 내기, 인력 관리 등의 업무를 수행하고 있다.
• 공장의 월 매출은 약 1억 5천만원에서 2억원에 이른다.
• 공장은 안정적인 현금 흐름과 높은 마진을 유지하며, 특정 제품의 제조 원가는 300원이고 납품가는 2만원으로, 약 90%의 이익율을 자랑한다.
• 펜션 매입 당시 가격은 11억원이며, 감정평가는 23억원으로 이루어졌다, 판매자는 경제적 어려움으로 인해 급매에 나섰다.
• 매입자는 10억원의 대출을 통해 1억원에 해당 펜션을 인수하였다.

 

4. 💰 펜션 투자 경험과 수익 구조

• 2023년 6월에 1억 원에 구매한 펜션은 8월에 매출 7,100만 원을 기록하며, 월 순수익은 약 5천만 원으로 추정된다.
• 펜션에 대한 리모델링 비용은 240만 원이며, 기본적인 수익률은 20억의 감정가로 24억 8천만 원에 판매되었다.
• 펜션 매매 후 11억을 순이익으로 얻었으며, 법인세를 고려하면 11억에서 12억의 순이익을 남길 수 있었다.
• 대출을 받으려면 기본적으로 소득이 있으며, 신용이 좋거나 은행과의 관계가 중요하다는 점이 강조된다.
• 1억 원의 투자로 시작해 90억 원 이상의 자산을 보유하게 된 것은 다양한 투자 경로와 이자 비용을 세입자 임대료로 상쇄한 결과로 보인다.

 

4.1. 펜션 운영을 통한 수익 실현

• 1억 원에 펜션을 구매한 후, 최소한의 리모델링 비용 약 240만 원이 들었다.
• 2023년 6월에 펜션을 인수하여 8월에 약 7,100만 원의 매출을 기록하며, 한 달 순수익은 약 5천만 원이었다.
• 비수기인 9월에는 2,400만 원, 10월에는 3,000만 원의 순수익을 올렸다.
• 그렇게 번 월 순이익을 바탕으로 감정평가 금액 20억 원의 펜션을 25억 원에 부동산에 판매했다. 
• 결국 1억 원에 산 펜션을 24억 8,000만 원에 판매하여 약 11억에서 12억 원의 순수익을 올려, 모든 자산을 합쳐 100억 원 이상의 자산을 형성한 것으로 추정된다.

4.2. 대출 조건과 관계의 중요성

• 대출 한도는 개인의 소득에 따라 다르며, 기본적으로 월 300만 원 버는 직장인은 최대 80%까지 대출이 가능하다.
• 90% 대출을 받으려면 사업 소득이 어느 정도 있어야 하고, 은행과 좋은 관계를 유지해야 한다.
• 대출을 받을 때는 은행과의 친분이 도움이 되며, 이를 통해 대출 승인이 용이해진다.
• 대출을 도와준 신한은행 직원은 현재 지점장으로 승진했으며, 그는 대출 업무를 지속적으로 수행하고 있다.

 

4.3. 투자와 수익 창출의 과정

• 인스타그램과 유튜브를 통해 다양한 문의를 받으며 부동산 투자에 대한 정보를 제공하고 있다.
• 투자자들에게 건물 구매, 대출, 법인 설립 등 다양한 투자 방법을 알려주며, 실제로 70명이 넘는 투자자가 도움을 받았다.
• 특정 신용을 이용하면 저금리로 대출을 받을 수 있으며, 실제로 1.5% 금리에 대출받은 사례가 있다. 
• 건물 구매 후 감정가와 시세 차익을 담보로 추가 대출을 통해 더 큰 규모의 투자가 가능하다.
• 이런 방식으로 10년 이상 투자를 지속해온 경험이 있으며, 투자 과정이 매우 재미있다고 강조한다.

4.4. 건물 투자 과정과 수익 구조

• 해당 건물은 0원에 구매되었으나 실제로는 여러 대출을 통해 자금을 조달하여 구매됐다.
• 처음에는 55억에 매물로 나왔고, 상속과 금리 인상으로 가격이 45억까지 하락한 후 44억 3,000만 원에 명도 조건으로 구매했다.
• 대출을 통해 약 30억을 확보했으나 세입자 보증금으로 인해 순수 자본이 없이 투자하게 되었다. 
• 이자는 1,300만 원 정도로, 세입자에서 나오는 임대료가 이를 초과하여 월 600만 원의 이익이 발생하고 있다.
• 구매 후 임대료 상승으로 인해 현재 월세가 1,850만 원에 달하며, 이는 구매 당시의 380만 원에서 6배로 증가한 것이다.

4.5. 투자 경험과 건물 관리의 중요성

• 주변 사람들은 30대에 아파트 투자만을 권장하지만, 다양한 투자 방법이 존재한다는 점을 강조한다. 
• 본인은 2017년 지역주택조합 투자로 손해를 경험했으며, 이로 인해 건물 투자로 방향을 바꾼 케이스이다.
• 성공을 원하고 열심히 사는 사람들에게, 단순히 투자 방법을 제안하는 것이 아니라 다양한 시장의 존재를 알리고 싶어 한다.
• 청소 담당자들이 챙기지 못하는 사항들이 있어, 본인이 직접 건물 관리를 해야 하는 경우가 있다고 언급한다. 
• 투자에서 애착심은 부정적 영향을 미치므로, 시세에 따라 매도하는 것이 필요하다고 주장한다.

 

 

 

 

 

5. 🖋️세입자를 확보하기 위한 임대 마케팅 전략

• 물탱크 수리와 같은 작업도 직접 처리하여 관리 비용을 절감하는 것이 효과적이다.
• 목표는 가족을 위해 편안한 삶을 제공하는 것이며, 이 과정에서 힘들었던 시간도 자산 증식의 발판이 되었다.
• 세입자를 맞추기 위해 부동산 데이터를 철저히 조사하고, 주변 핵심 상권에 홍보하여 임대료를 높이는 전략을 사용한다.
• 직접 작성한 입점 제안서를 통해 대기업에게 건물 홍보를 하여 직영점 유치를 시도한다.
• 결과적으로, 세입자와 임대인이 모두 윈윈하는 결과를 만드는 마케팅 전략이 중요하다.

 

 

 

5.1. ️ 자산 관리와 개인적 여정

• 펜션 운영 시 변기 교체와 같은 많은 일이 발생하여 혼자서 수리할 수 있는 능력이 필요하다. 
• 물탱크에서 누수가 발생하여 이를 점검하는 과정에서 배관이 오래되어 문제가 발생한 것으로 추정된다. 
• 고등학교 졸업 후 진로 결정 시 주변의 반대가 있었지만, 그 길을 선택하고 열심히 일하는 과정이 현재의 삶을 가능하게 했다.
• 3시간 자면서 일하는 과정에서 여자친구와의 이별이 있었고, 이는 개인적인 선택의 결과로 나타났다.
• 가족이 편안하게 살기를 바라는 목표가 있으며, 현재의 과정을 통해 후회 없는 삶을 살고자 한다.

5.2. 공실 채우기 위한 효과적인 홍보 전략

• 부동산 공실을 채우기 위해, 주변 부동산에 주소, 월세, 보증금 정보를 문자로 보내는 방법을 사용한다. 
• 공실의 불편함을 해소하고 더 비싼 임대료를 받을 수 있도록 한 건물 정보를 부동산에 제공한다.
• 월세가 비싼 지역에 먼저 광고를 내고, 대기업에 직영점 또는 가맹점제안을 통해 관심을 유도한다. 
• 대기업의 허가를 받아 세입자를 모집하고, 이미 자리가 차 있는 카페를 계획하면서 권리금을 낮춰 성사율을 높인다. 
• 최종적으로, 주차 문제를 해결하기 위해 인근 은행과 협의하여 월세를 1,000만 원에서 1,300만 원으로 올린 사례가 있다.

5.3. 세입자 모집을 위한 마케팅 전략

• 세입자를 모집하기 위해서는 마케팅이 매우 중요하다.
• 많은 임대인들이 제안서 작성과 같은 기본적인 전략조차 고려하지 못하고 있다.
• 주변 부동산의 임대차 자료를 조사하여, 적정 임대료를 설정하는 것이 필수적이다.
• 약 800개의 부동산에 직접 전화를 걸어 정보를 수집하고 연락을 하였다.
• 프랜차이즈와 지역 담당자들에게 입점 제안서를 보내며, 이를 통해 동네 부동산에 소개를 받아 세입자를 찾는 과정을 거친다.

 

 

 

 

 

5.4. 윈윈 관계의 비즈니스 모델

• 헬스장은 2번 상권이라는 곳에서 20평짜리를 찾다가 월세를 조금 더 내면 100평을 쓸 수 있는 기회를 얻었다. 
• 인구가 동일한 두 지역에서 넓은 공간을 선택하여 가성비를 높였고, 이를 통해 헬스장 운영이 가능하게 되었다. 
• 헬스장 사장님에게는 비용을 절감할 수 있는 기회를 제공하였고, 반면 자신의 자산 가치를 높이는 결과를 얻었다.
• 그러므로 서로에게 윈윈 조건이 성립된 것이다.
• 이전에 400만원이던 월세가 지금은 1,900만원으로 증가하여, 건물을 비싸게 팔 수 있는 상황이 되었다. 

 

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